Квартирный вопрос испортил рынок жилья
На Кубани продолжается рекордный рост цен на квартиры в бюджетном сегменте: по прогнозам специалистов, они могут достичь к концу года диапазона в 100–150 тыс. руб. за кв. м. Цены на недвижимость растут ежедневно. В отдельных городах квартиры подорожали за месяц — с конца апреля по май 2021 года — почти на 1 млн руб. Это касается в первую очередь однокомнатных и малогабаритных «евродвушек» в Краснодаре и Сочи. Эксперты почти сошлись во мнениях о естественных причинах возникновения такого спроса и его снижения в ближайшее время не ожидают.
в Краснодарском крае возводят порядка 8 млн кв. м жилья, из них 0,6 млн кв. м приходится на Сочи
По данным сервиса «Авито Недвижимость», средняя стоимость объектов в новостройках Краснодара в апреле 2021 года повысилась на 34% по сравнению с тем же периодом 2020 года и составила 74 970 руб. за кв. м. Интерес покупателей к новым квартирам за этот период стал выше в 1,7 раза.
В Краснодарстате другие подсчеты: там уверены, что за первый квартал 2021 года «квадрат» в новостройках на Кубани подорожал на 9,2%, а по сравнению с тем же периодом 2020 года — на 22,4%, в апреле этого года средняя стоимость квадратного метра достигла 63,1 тыс. руб. Средняя цена на краснодарскую «вторичку» в апреле составляла 66,4 тыс. руб. за кв. м, что на 3,9% больше, чем в начале года, и на 8,1% больше, чем год назад.
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев уверен, что рост стоимости жилья, который наблюдался в 2020 году, произошел после старта госпрограммы льготной ипотеки, а также в связи с крайне низкими ставками по депозитам. Также этому способствовало убеждение россиян в отсутствии альтернативных, простых и понятных инструментов инвестирования для надежного способа сбережения и приумножения собственных средств.
«Все перечисленные факторы оказали значительное влияние. Ожидали, что в 2021 году цены на недвижимость скорректируются, но этого не произошло. Недвижимость — крайне инертный инструмент, и ее не начинают быстро продавать, если рынок перегрет. Это не акции, и классической коррекции тут не бывает. Инвестиционное жилье зачастую могут годами не выставлять на продажу, дожидаясь благоприятного момента. Но даже на фоне повышения ставок Центробанком, роста привлекательности банковских депозитов, исчерпания нереализованного спроса с весны прошлого года цены пока могут вниз и не пойти. И виной всему инфляция издержек. Это выросшие расходы строителей, а также всех смежных сфер, связанных с возведением и отделкой жилья. Вдвое за год увеличились в цене металл, древесина, подорожал цемент, логистика, топливо, ряд услуг и т. д.
В итоге существенно возросшая себестоимость строительства будет сдерживать возможное снижение цен. Существенное удешевление квадратного метра возможно в долгосрочной перспективе, когда издержки производителей начнут снижаться, а инвестиционное жилье, не оправдавшее надежд, поступит в продажу»,— подвел итог эксперт.
«Ситуация с ростом цен может плохо отразиться на местном рынке жилья. Кубань демонстрировала один из самых высоких в стране темпов строительства нового жилья. Краснодарский край был крайне привлекательным как для местных жителей, так и для приезжих из других регионов, в том числе зажиточных граждан Сибири и Севера.
Но рост цен на жилье в среднем на 30% (по ИЖС, многоквартирным новостройкам и «вторичке» цифры отличаются) сделал совершенно невыгодной покупку инвестиционного жилья, обнулил бонусы льготной ипотеки, привел к ажиотажному спросу на волне слухов о повышении цен. Подобные процессы приводят к существенному охлаждению рынка, но в отдаленном будущем, или к остановке роста цен, что более вероятно в ближайшее время»,— констатировал Алексей Коренев.
Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев также считает ключевым фактором существенного роста цен на первичную недвижимость действие программы льготной ипотеки на фоне колебаний курсов валют и нестабильной экономической ситуации. «Существенной мотивацией для приобретения жилых объектов для инвестиций стало желание сохранить сбережения при инфляции. Помимо озвученных многими аналитиками причин, важную роль сыграло и ограниченное предложение новых лотов для продажи. В апреле число объявлений в первичном сегменте сократилось на 10% по сравнению с тем же периодом 2020 года»,— отметил собеседник.
Кирилл Флутков, эксперт по рынку недвижимости Сочи, рассказал, что в крае с марта 2020 по март 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 20%. В абсолютных цифрах этот показатель находится на уровне 65,3 тыс. руб. В Краснодаре возводится более 53% всех объектов жилого фонда.
«Основной причиной значительного роста цен является постоянный и высокий региональный спрос. По моим данным, ежемесячно только недвижимостью в Сочи интересуются жители более чем 200 российских городов и населенных пунктов. Также популярны и другие города, в частности Анапа. Среди региональных клиентов наиболее активны жители Москвы, Санкт-Петербурга и других российских городов-миллионников.
Значительное влияние оказали пандемия, низкие ипотечные ставки. Доступные кредиты повлияли на рост цен, как на первичном рынке, так и на вторичном»,— отметил эксперт.
Доктор экономических наук, профессор, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов добавил к перечисленным причинам роста цены на Кубани долгосрочные тренды и последствия пандемии и закрытия границ. «Уже продолжительное время рынок недвижимости Краснодара и края в целом испытывает приток населения из северных регионов, Сибири и Дальнего Востока. Этот тренд сформировался не вчера и будет продолжаться в ближайшие годы. Спрос должен уравновеситься предложением и конкуренцией между застройщиками, чему временно помешали иные факторы. В определенной степени переход на эскроу-счета повлек за собой уход с рынка слабых игроков, но возможно появление и новых застройщиков. До изменения 214-ФЗ рынок края славился долгостроями, что снижало доверие и интерес потенциальных покупателей. Сейчас доверие выросло, и это подняло спрос на фоне снижения конкуренции. Финансовые причины — валютные колебания в 2020 году, ставки по депозитам, льготная ставка ипотеки — заканчивают свое действие»,— отметил профессор.
Владелец агентства, эксперт по недвижимости Анапы Андрей Ворсов называет главной причиной резкого подорожания жилья в Краснодарском крае решение властей страны ограничить миграционный приток в города Кубани. «Именно в Москве, глядя на динамику внутренней миграции с территорий Севера, Сибири и Дальнего Востока, чиновники поняли, что скоро там не останется населения. Поэтому подняли цены на недвижимость, чтобы юг России стал недоступен для миграции большинству жителей нашей страны. Для этого ограничили новое строительство сначала в Геленджике и Анапе, потом в Сочи. В Краснодаре застройщиков обязали возводить школы и детские сады на территориях своих ЖК. Предполагаю, цены начнут снижение в ближайшие месяцы»,— уточнил свою версию происходящего Андрей Ворсов.
Город-курорт также показал за период с апреля 2020 по апрель 2021 года высокий рост цен на недвижимость. «На рынке жилья Сочи и других приморских городов все факторы влияния на ценообразование многократно усиливаются желанием переждать пандемию у моря и отсутствием возможности выехать на отдых за рубеж. Здесь можно ожидать снижения цен, в том числе значительного, только на объекты с изъянами, дефектами в документах, неудобно расположенные, построенные с применением некачественных материалов, построенные после окончания пандемии и открытия границ»,— заметил Александр Цыганов.
Кирилл Флутков рассказал, что сейчас в Краснодарском крае возводят порядка 8 млн кв. м жилья, из них 0,6 млн кв. м приходится на Сочи. По количеству домов главный курортный город России занимает второе место в регионе, сейчас здесь возводят порядка 13 тыс. квартир. При этом среднемесячный ввод в крае находится на уровне около 200 тыс. кв. м.
Директор по развитию агентства «АСКА Недвижимость» Ольга Бажинова рассказала, что девять лет назад можно было купить квартиру от 25 тыс. руб. за кв. м. Сейчас это уже трехзначные цифры. Она тоже считает, что такой значительный рост стоимости вызван решением властей города приостановить выдачу разрешений на строительство многоэтажек до принятия Генплана.
Генеральный директор группы строительных компаний Илгизя Шарафиева прогнозирует рост цен на недвижимость в Сочи еще полгода. По ее словам, строительство начнется в близлежащих городах по побережью в сторону Крыма. Из-за дефицита строящегося жилья цены в Сочи будут в будущем всего чуть ниже, чем в Москве и Петербурге, считает эксперт.
Алексей Коренев уверен, что в России не повторится ситуация с американским ипотечным пузырем, хотя есть некоторые общие черты. Он объясняет это тем, что у нас в стране совсем иная ситуация, крайне слабо распространены ипотечные ценные бумаги и инструменты, страхующие риски. Банк России очень внимательно мониторит ситуацию, вовремя вмешиваясь, если назревает хотя бы теоретическая возможность возникновения ипотечного пузыря.
Источник
Из 2020 в 2021: тренды рынка недвижимости Краснодара
Пандемия и ее последствия – спад в экономике, ослабление рубля, рост цен на строительные материалы стали серьезными вызовами для строительной отрасли в 2020 году. Несмотря на «турбулентность», спрос на недвижимость регулярно возрастал – в условиях нестабильности покупатели стремились сохранить сбережения с помощью инвестиций. Программа льготной ипотеки поддержала покупательскую способность и тем самым дополнительно простимулировала рынок первичной недвижимости. Как развивается отрасль сейчас и что ее ждет завтра? Читайте в этой статье*.
«Успешный» 2020
Для многих строительных компаний 2020 год был удачным: выросли не только темпы продаж, но и прибыльность проектов. Спрос на качественные новостройки увеличился на 28%, а количество сделок на первичном рынке Краснодара составило 36 тысяч, что больше на 4 тысячи, чем в 2019 году. При этом средний размер ежемесячного платежа по ипотеке в сравнении с прошлым годом сократился из-за снижения ставок и увеличения среднего срока кредитования.
«При увеличении спроса число новых проектов становилось меньше. Так, в 2020 году было начато строительство 1,4 млн м2 в сегменте МЖС, что на 27% ниже, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за последние 8 лет. В первую очередь, он связан с тем, что с рынка ушли небольшие застройщики, которые не справились с новыми вызовами, — отмечает руководитель отдела аналитики строительной компании „Неометрия“ Ксения Рысенко. — Повышенные требований администрации города к инфраструктуре, переход на проектное финансирование и сложная процедура получения разрешительной документации оставили на рынке недвижимости Краснодара только устойчивых и эффективных девелоперов. Сейчас их около 50».
Сколько построили и сколько сдали
Всего в 2020 году было введено почти два миллиона квадратных метров МЖС, что на 24,3% больше прошлогодних показателей. Значительная часть сданных объектов — реализованные долгострои. Однако и действующие девелоперы стали более ответственны. Так, по итогам 2020 удалось завершить 64% объектов, а еще 23% из них будут сданы в течение полугода.
Изменился и ТОП-10 девелоперов по объему возводимого жилья. Часть застройщиков покинули рейтинг, а на их места пришли не менее сильные игроки. В том числе и строительная компания «Неометрия». По итогам 2020 года общая площадь возводимого ей жилья составила 108,5 тыс. м2. А по площади сданных объектов застройщик занял 7 место.
Что и где строят?
В прошлом году спрос и предложение сместились в сторону комфорт-класса. Его доля выросла с 41% до 53%. Именно в этом сегменте сосредоточен больший объем ликвидных новостроек, поэтому покупатели переориентировались на комфорт.
В разрезе районов, особо активными по застройке остается Западный обход. Здесь сосредоточены все сильные игроки рынка недвижимости краевой столицы. Одним из успешных проектов стал микрорайон «Южане» от строительной компании «Неометрия». Сейчас здесь уже сданы 2 очереди, а в конце 2021 года сдадут третью. На территории «Южан» действует гипермаркет «Пятерочка», в шаговой доступности расположена «Лента» и «Семейный магнит». В ближайшие пару лет в микрорайоне появится школа и детский сад. Сейчас земля под эти объекты передана в администрацию для проектирования и поиска подрядчика.
Еще одной новой зоной девелоперской активности в 2020 стала Энка. За год объем строительства здесь вырос с 71 до 545 тысяч м2 за счет выхода новых проектов, в том числе и ЖК «Отражение» с уникальной для города концепцией благоустройства двора.
В целом, в ближайшие месяцы за счет отсутствия роста доходов населения спрос на недвижимость незначительно снизится. А цены поднимутся на 7% за счет сокращения объемов вводимого жилья и снижения объема предложений.
Хватит ли всем жилья в Краснодаре?
На этот вопрос можно однозначно ответить «ДА». Сейчас столица Кубани лидер в обеспеченности постоянного населения жилищным фондом. На одного жителя приходится 36,4 м², что значительно выше среднероссийского значения — 26,3 м²/чел.
Тем не менее, стоит учитывать, что население города примерно в 1,5 раза больше официальной статистики. А уровень жилья, инфраструктура и качество строительных материалов у ряда компаний оставляет желать лучшего. Поэтому у эффективных девелоперов, таких как «Неометрия» есть задел для создания сильных и ликвидных проектов, которые пользуются спросом. В плане качественной и комплексной застройки Краснодар в ближайшие годы будет только наращивать свои темпы.
*Аналитические данные предоставлены консалтинговым агентством Macon.
Фото: СК «Неометрия»
Источник
Анализ рынка жилой недвижимости краснодарского края 2020
- Вы здесь:
- Статистика рынка
- Архив статистики
- Исследования региональных рынков недвижимости
- Краснодарский край
Краснодарский край
Сайт СтатРиелт регулярно публикует Анализ (обзор) рынка недвижимости г. Краснодар.
Дается краткий анализ экономики, перечисляются основные предприятия и стройки, оцениваются инвестиционные возможности и проекты, экономические перспективы региона, бизнеса и населения.
Показывается уровень цен рынка по сегментам: жилая (квартиры, индивидуальные дома), коммерческая (офисная, торговая) недвижимость, земельные участки. Представлены выводы о перспективах рынка недвижимости.
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
Вход для пользователей
Наши главные партнеры
Новости недвижимости
© 2013 – 2021 Ассоциация «СтатРиелт» Свидетельство №1165200050510 от 24.02.2016г. Министерства юстиции Российской Федерации
Источник
Невеселые качели: что происходит с рынком недвижимости в Краснодаре
Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» зафиксировали восстановление рынка недвижимости в России после резкого падения в связи с внедрением карантинных мер и ослаблением рубля.
По данным сервиса, покупательская способность вышла на докризисный уровень конца февраля-начала марта.
«С этим связаны и изменения в цене: в апреле 2020 года в Краснодаре цена за квадратный метр в новостройке выросла на 12,6% по сравнению с аналогичными показателями прошлого года; увеличение цены зафиксировано и на вторичную недвижимость — 4,2%», — утверждают аналитики.
Рост по чуть-чуть
Застройщики и представители рынка недвижимости, опрошенные РБК Краснодар, подтвердили, что рост стоимости квадратного метра в городе, действительно, наблюдается. Однако он далеко не такой высокий, как об этом заявляет «Авито Недвижимость». При этом в показателях темпов роста участники рынка разошлись.
«Эти данные абсолютно неверные, таких цифр по Краснодару нет даже с учетом всего I квартала 2020 года. Несмотря на рост себестоимости строительства и внедрение эксроу-счетов, стоимость квадратного метра сейчас практически не растет», — заявил гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
Об отсутствии существенного повышения цен говорят и данные анализа «АВА Групп», который сформирован на основе изучения 10 основных игроков рынка в Краснодаре.
"В среднем рост составил 0,6% — скорее, это был технический прирост, связанный с готовностью объекта, а не с изменениями рынка. Основные игроки в апреле сохранили цены на прежнем уровне», — говорит директор по маркетингу «АВА Групп» Денис Сериков.
Руководитель отдела маркетинга компании «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко рассказал, что с начала 2020 года стоимость новостроек выросла на 2%.
Сейчас, по его данным, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре составляет 54 169 рублей, а наибольший рост стоимости наблюдался во втором полугодии 2019 года.
Об аналогичных темпах роста (1-2%) говорят и в компании «ВКБ-Новостройки», отмечая что повышение стоимости по объектам компании было лишь частичным.
Рубль тянул спрос
Председатель совета директоров ГК «ЮгСтройИмпериал» Станислав Николенко утверждает, что сильнее всего стоимость жилья росла в марте 2020 года.
«Мы наблюдали увеличение цены за квадратный метр по сравнению с мартом прошлого года на 20% по Краснодарскому краю. Причины очевидны: падение курса рубля тянет за собой увеличение спроса на недвижимость как инструмент сохранения сбережений. Это, в свою очередь, приводит к закономерному росту цен на недвижимость», — отметил он.
По данным гендиректора компании «Аякс» Александра Кутченко, рост в марте был не таким значительным — около 3-5% — и только у нескольких застройщиков города. Такая же была ситуация на вторичном рынке.
«На наш взгляд, аналитика агрегаторов не всегда отражает актуальное состояние рынка. Согласно представленным цифрам от «Авито Недвижимость», при средней стоимости 50 тыс. рублей за квадратный метр цена на первичном рынке выросла на 6-7 тысяч рублей. Но мы не наблюдаем никакого резкого повышения цен за указанный промежуток времени», — подчеркнул Кутченко.
По его словам, цены поднимали примерно 10% собственников на вторичном рынке. Однако этот тренд не нашел поддержки, и в данный момент стоимость квадратного метра находится на уровне начала года.
Карантин решает все
Как утверждают эксперты, тенденций для дальнейшего роста на рынке жилой недвижимости в Краснодаре сейчас нет. Более того, существуют предпосылки к снижению стоимости квадратного метра.
«При сегодняшнем состоянии рынка и существующей покупательской способности стоимость недвижимости упадет на 10-15%, особенно на вторичном рынке», — убежден Александр Кутченко («Аякс»).
Илья Володько (Macon) также считает, что если ситуация с распространением коронавируса на Кубани затянется, то это может привести к снижению стоимости не более 5%.
«По итогам года процент сделок сократится минимум на 30%, и вряд ли стоит ожидать быстрого восстановления спроса. Вероятнее всего, он будет развиваться не по V-образной структуре, когда происходит резкое падение и потом такой же резкий, рост, а по L-образной — резкое падение, а затем медленное восстановление. Если в течение лета вся эта шумиха уляжется, то концу года можно ожидать постепенно выравнивания показателей. Однако восстановление рынка будет продолжаться и в течение всего 2021 года в целом», — прокомментировал он.
Станислав Николенко («ЮгСтройИмпериал») уверен, что снижение стоимости на рынке жилья можно прогнозировать в одном случае — если покупательский спрос упадет более чем на 40% и продержится в течение нескольких месяцев.
«После отмены карантина спрос, напротив, вырастет — возвращение в обычный режим и возможность свободного передвижения позволит проявиться покупательской активности», — отмечает он.
Источник
7 причин роста цен на недвижимость в Краснодарском крае в 2020-2021 году
В 2020 году стоимость недвижимости в России выросла в среднем на 14%. В Краснодарском крае ситуация аналогичная — цена квадратного метра жилья за год увеличилась на 8%.
Что будет с ценами на новостройки в России в конце 2020 — начале 2021 года? Если обобщить многочисленные прогнозы экспертов, отчеты СМИ и аналитику крупных интернет-площадок недвижимости («Авито», «Циан», «Дом Клик Сбербанк»), можно увидеть, что мнения сходятся в одном: на конец 2020 и начало 2021 года цены на недвижимость либо останутся на том же уровне, либо, что более вероятно, будут медленно расти. Особенно это касается рынка новостроек.
Почему цены на новостройки выросли и будут продолжать расти? В этой статье мы расскажем о причинах роста стоимости жилья на первичном рынке и проанализируем динамику цен в курортных городах Краснодарского края: в Анапе, Геленджике и Сочи. Вы узнаете, при каких условиях лучше покупать квартиру сегодня и научитесь самостоятельно отслеживать тенденции и анализировать рынок, чтобы совершать покупки в удачное время и с максимальной выгодой.
Анализ изменения цен на первичном рынке недвижимости в Геленджике, Анапе, Новороссийске и Сочи
С каждым годом покупка квартиры для россиян становится все более дорогим удовольствием. По данным информационного агентства «РеалтиМаг» средняя цена квадратного метра в Краснодарском крае за последние 3 года выросла на 36%. При этом квартиры в новостройках стоят меньше квартир на вторичном рынке. Для Краснодарского края эта стандартная ситуация. Люди приобретают квартиры от застройщика, делают в них ремонт, а затем сдают или перепродают — спрос на квартиры с готовым ремонтом «под сдачу туристам» всегда высокий.
В каждом городе-курорте своя динамика цен на жилье, однако тенденция к удорожанию квадратных метров в каждом городе сохраняется. Сочи последние 3 года удерживает статус самого привлекательного курорта для инвестиций в недвижимость, поэтому цены на недвижимость в Сочи выше, чем в других городах Краснодарского края.
Курорт «Роза хутор» рядом с Сочи пользуется спросом летом и зимой
По мнению аналитиков рынка, в будущем ситуация может изменится из-за перенасыщенности городского центра Сочи и ежегодного ажиотажа на пляжах города. Популярности более отдаленных, курортных городов и загородных поселений растет уже сегодня. Возможно в следующие 10-15 лет будут построены новые элитные туристические поселки, а в уже имеющихся перспективных городах Краснодарского края мы будем наблюдать динамику положительных изменений.
Причины роста цен на недвижимость в городах-курортах Краснодарского края
«Главный принцип формирования цен на недвижимость: цена высокая тогда, когда есть спрос. Цены растут, если застройщики могут позволить себе их повысить, не опасаясь, что это приведет к снижению спроса»
1. Рост спроса на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам
Важный фактор, напрямую влияющий на потребительский спрос на рынке недвижимости. Чем меньше процент переплаты по ипотеке, тем больше людей готово в нее вступить. В 2020 году процентная ставка для россиян побила все рекорды, опустившись до 6,5% (в ряде случаев ставку по ипотеке субсидирует девелопер, и тогда она может доходить до 2−3%). Для сравнения в 2015 году ставка по ипотеке была в районе 15-17%.
Льготная ипотека в 2020 году увеличила число сделок по недвижимости почти на 25% в России, в Краснодарском крае на 17,7%. Согласно информации Росреестра, Краснодарский край вошел в ТОП-3 регионов по объемам выдачи займов с господдержкой. Высокий спрос позволил застройщикам увеличить цену на недвижимость. «При субсидированной ставке люди могут позволить себе и более дорогое жилье, то есть даже если девелопер повысит цену — спрос будет».
События 2020 года и новые ограничительные меры на строительство в курортных городах создали дополнительные сложности для девелоперов. Желание повысить цену, чтобы окупить строительство и получить от нее прибыль понять легко. В крупных городах России ситуация с повышением стоимости новостроек на фоне низкой ипотечной ставки вышла на другой уровень. По данным новостных агентств «РБК», «IRN», «Коммерсант» и «Forbes» в Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье выросли на 12-13% и «съели» всю выгоду от льготных ипотек для покупателей.
Совет: если хотите купить квартиру выгодно, анализируйте события в стране и мире, чтобы понять, как они повлияют на спрос и поведение застройщиков. Всегда есть очевидные и неочевидные закономерности, например рост доллара всегда приводит к повышению цен на недвижимость, а продление низкой ставки по ипотечному кредиту в России, по мнению экспертов, наоборот может привести к снижению спроса.
2. Ужесточение условий выдачи разрешений на строительство в курортных городах Краснодарского края
В 2020 году на территории Краснодарского края действуют новые ограничения на строительство. Теперь в курортных городах нельзя строить многоэтажные дома в 500-метровой прибрежной зоне. Также запрещено возводить дома в местах, не предусмотренных генпланом: на землях лесного фонда, песчаных дюнах, участках с иссыхающими водоканалами и т. д. Краевые власти сегодня намерены выдавать разрешение только тем застройщикам, которые готовы заниматься комплексным освоением территорий и создавать инфраструктуру вокруг своих построек, строить школы, дороги, детские сады и т. п. Ряд новых ужесточений связан желанием правительства сохранить комфортные условия для жителей, улучшить внешний облик городов, стабилизировать экологическую ситуацию и вернуть городам их курортный статус.
«Жителям и туристам нужны проспекты с ограниченной высотностью, широкая набережная, а не спальные районы», — так прокомментировал губернатор Кубани Вениамин Кондратьев вопрос о новостройках. Застройщикам, в особенности тем, кто планировал заниматься возведением многоэтажных домов в черте города или рядом с морем, теперь приходится прикладывать дополнительные усилия для согласования строительства. К чему привела такая ситуация?
Во-первых, к резкому удорожанию уже готовых новостроек с удачным месторасположением. Все хотят квартиру рядом с морем и недалеко от центра. Если усложнить или запретить строительство высоток недорогого и среднего ценового сегмента в привлекательных местах, то логично возрастет привлекательность того, что уже есть и готово к заселению, в том числе это касается вторичного рынка недвижимости.
Во-вторых, увеличатся цены на всю недвижимость. Чем сложнее и дороже для застройщика возведение нового дома, тем выше цена квартир в нем.
В-третьих, к монополизации рынка недвижимости в Краснодарском крае и возможном уходе с рынка слабых строительных компаний. Конкуренция, ценовой демпинг и новые меры, ограничивающие застройку, создают угрозу для нестабильных компаний, что может привести к их уходу с рынка и монополизации строительства в регионе. Монополизация всегда ведет к росту стоимости.
Совет: если хотите купить вторичную квартиру в доме на береговой линии, убедитесь, что строительство этого дома было согласовано, иначе самострой могут снести.
3. Увеличение спроса на недвижимость из-за роста курса доллара и снижения депозитных ставок
Обвал рубля всегда влиял на динамику цен рынка недвижимости. Аналитики в «Авито. Недвижимость» подсчитали, что с 2014 по 2017 год спрос на жилье в городах миллионниках возрос на 37% из-за колебания курса валют. Цены растут, а доходы населения нет. Инвестиционные активы — лучший выход. Пока рубль обесценивается, а банки снижают ставки по депозитным вкладам, люди стремятся инвестировать в более стабильные и предсказуемые рынки, например, в рынок новостроек. В 2020 году для части граждан покупка квартиры стала надежным способом инвестировать в будущее в условиях ослабления рубля и снижения доходности других видов вложений.
Наглядный пример: «Если в начале 2020 года можно было купить квартиру в Москве за 10 млн. руб., то сегодня ту же самую квартиру продадут за 12 млн. руб. Если в начале 2020 менеджеру среднего звена в Москве платили 70 тыс. руб., то и сегодня ему, наверняка, платят те же 70 тыс. руб.»
Валютный курс влияет не только на желание покупателей приобретать квартиры, но и на поведение продавцов. Нестабильность рубля заставляет застройщиков нервничать и повышать цены. Появляются риски новых непредвиденных расходов и удорожания материалов строительства.
4. Повышение спроса на фоне новых программ государственной поддержки
Льготная программа покупки квартир за счет средств материнского капитала, детской и военной льготной ипотеки создала для людей возможность купить квартиру дешевле. Спрос увеличился, а вслед за ним — цена.
5. Переход на проектное финансирование или «эскроу-счета»
Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента полной готовности дома. Девелопер будет вести строительство за счет собственных или кредитных средств. Если строительство не будет завершено – деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или строительство будет передано другому застройщику. Система эскроу-счетов дает покупателям гарантию сохранности вложений. Если раньше у покупателя присутствовал страх стать обманутым дольщиком, что порождало тотальное недоверие к институту долевого строительства в целом, то теперь он понимает, что его деньги находятся в банке и не пропадут даже в случае негативного исхода.
Квартиры в домах, которые строится по проектному финансированию, стоят дороже. Это связано с тем, что применение эскроу-счетов увеличивает кредитную нагрузку застройщиков, ведь они не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую и вынуждены либо иметь готовую сумму, либо брать средства на строительство в банке.
6. Отложенный спрос
Число сделок по недвижимости во время самоизоляции сократилось во всей России. В Краснодарском крае этот эффект заметен особенно отчетливо, ведь квартиры в городах-курортах часто покупают жители других городов. Во время самоизоляции люди отложили просмотр и покупку квартир «до лучших времен», и это привело к образованию так называемого отложенного спроса.
С июня, после ослабления карантинных мер и спада паники, число сделок по недвижимости резко возросло. Анализируя данную ситуацию, Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» г. Санкт-Петербург отмечает: «клиенты часто говорят, что опасаются второй волны пандемии». Это значит, что страх второй волны и пандемии «торопит» людей покупать недвижимость, и с учетом того, что недвижимость дорожает, покупать сегодня выгоднее, чем завтра.
7. Рост цен перед Новым годом
Перед Новым годом рынок недвижимости оживляется. Повышение спроса в преддверии 1 января фиксируется ежегодно. Причин несколько. Во-первых, девелоперы часто предлагают стимулирующие спрос праздничные акции. Во-вторых, покупатели опасаются традиционного повышения налогов и цен в январе, и стараются обзавестись недвижимостью до праздников. К тому же, справлять Новый год в новой квартире гораздо приятнее! В-третьих, в Краснодарском крае многие покупают квартиры, чтобы сдавать их, и надо ли говорить, что в Новый год на сдаче квартир можно заработать в разы больше. Так или иначе, высокий спрос на квартиры перед новым годом позволяет застройщикам ежегодно повышать цены на недвижимость в предпраздничный период.
Как изменятся цены на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов:
Эксперты сегодня не торопятся делать точные прогнозы относительно стоимости новостроек на российском рынке в 2021 году. Однако мы точно знаем, что на развитие рынка недвижимости в россии в 2021 году будет оказывать влияние пандемия. По оценкам Всемирной Организации Здравоохранения ситуация с коронавирусом, влекущая за собой закрытие границ, продолжится в следующие 2 года. Это значит, что популярность отдыха в России возрастет, и спрос на жилье в Краснодарском крае и Крыму будет расти. «Увеличение числа запросов на покупку жилья уже наблюдается во всех прибрежных районах Крыма и Краснодарского края», — констатирует «Российская газета». Господдержка, проектное финансирование и волатильность курса валют дополнительно стимулируют спрос.
С другой стороны, падение доходов населения всерьез ослабляет покупательскую активность. Константин Ордов, руководитель департамента корпоративных финансов и управления Финансового университета при правительстве РФ так комментирует данную ситуацию:
Ордов пояснил что единственное, что может ослабить тренд роста спроса и увеличение стоимости квадратных метров, это опережающее падение доходов населения:
По мнению ТАСС льготная ипотека не является ключевым фактором роста цен на российские новостройки, поэтому снижения стоимости жилья после ее отмены ожидать не стоит.
Глава Центробанка России Эльвира Набиуллина 25 ноября в ходе заседания Госдумы заявила, что своевременное завершение программы льготной ипотеки позволит избежать формирования «пузырей» на финансовом рынке, прокомментировала рост цен, наблюдавшийся в роде реализации льготной программы, и отметила, что после отмены пониженной ставки, снижения цен на рынке новостроек ожидать не стоит.
Источник