Анализ расположения объекта недвижимости



Анализ расположения объекта недвижимости

Определение стоимости объектов недвижимости является одним из наиболее актуальных направлений экономического анализа. При проведении оценки недвижимости необходимо учесть факторы, влияющие на итоговое значение стоимости, которые подразделяются на несколько категорий:

1. Местоположение. При рассмотрении данного фактора необходимо оценить расположение объекта недвижимости относительно делового центра, мест приложения труда, жилых территорий, автодорог, железных дорог, зеленых массивов, коммунальных учреждений и т.д. Также оценивается наличие и состояние коммуникаций, объектов социально-культурного назначения; уточняется расположение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

2. Физические характеристики. Учитывают такие параметры, как площади и объемы, размеры, форму, строительные материалы, год постройки или год проведения реконструкции, количество этажей, качество строительства и эксплуатации, наличие коммуникаций, функциональная пригодность.

3. Архитектурно-строительные характеристики включают в себя: стилистические, планировочные, конструктивные решения, объемно-планировочные показатели и др.

4. Финансово-эксплуатационные характеристики отражают: эксплуатационные расходы, стоимость строительства, генерируемые объектом недвижимости доходы [1].

Одним из основополагающих факторов, оказывающих значительное влияние на стоимость объекта недвижимости, является местоположение объекта как в структуре города, так и в более крупных масштабах (область, страна, и т.д.).

Для того чтобы определить влияние фактора местоположения на величину стоимости, необходимо исключить воздействие других факторов. Наиболее эффективно это можно сделать, если в качестве объекта исследования взять земельный участок, при этом происходит исключение влияния факторов стоимости строительных материалов, износа (в стоимости земельных участков под застройку износ не учитывается), качества строительства, конструктивных особенностей.

Основной материал исследования

В зависимости от целевого назначения все земельные участки города Пензы можно разделить на две категории: земли под индивидуальную жилую застройку и коммерческие земли. В то же время земельные участки коммерческого назначения включают в себя три составляющих: земли под многоэтажное, промышленное и торгово-офисное строительство [6].

Для того чтобы учесть значение фактора местоположения в стоимости объекта, необходима сегментация земельных участков в структуре города. Она производится, исходя из показателя транспортной доступности. Мерой такого ранжирования выступает время, необходимое на перемещение от объекта недвижимости до границ центра с учетом транспортной системы города. Исходя из этого, вся городская территория делится на зоны с временным интервалом 10 минут. По мере увеличения времени транспортировки от объекта недвижимости к центру, стоимость такого объекта будет снижаться.

Земли под индивидуальную жилую застройку

Наибольшую долю на рынке земельных участков г. Пензы по сравнению с другими категориями земель занимают земли под индивидуальную жилую застройку [2]. Цены на них уже сформировались и поддаются статистической обработке.

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в городе Пензе можно сегментировать по местоположению на несколько географических зон (в зависимости от стоимости 1 кв.м.):

1) Центр, приближенные районы к центральной части города (о. Пески, Райки, Южная Поляна), престижные районы г. Пензы (Автодром, Бугровка, Сосновка, район Детской железной дороги, Междуречье);

2) Крупные спальные районы г. Пензы (Окружная, Шуист, Терновка, Барковка, Ахуны, ГПЗ-24, Веселовка);

3) Прочие районы (КПД, Север, с/х «Заря», Тепличный, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи).

В центральной части города (о. Пески, Райки, Южная Поляна) и в престижных районах города, таких как Арбеково, Бугровка, Автодром, Детская железная дорога, Сосновка, Междуречье, стоимость земельных участков может колебаться от 1000 до 7500 рублей за 1 кв. м (100 000 – 750 000 руб. за 1 сотку) [3]. Предложение с минимальной стоимостью –участок земли по ул. Сиреневая в районе Автодрома, площадью 900 кв.м за 950 000 рублей (1056 рублей за 1 кв.м). Предложение с максимальной стоимостью – участок земли в районе Центра по ул. Маршала Крылова, площадью 1500 кв.м, стоимостью 11 000 000 рублей (7 333 рублей за 1 кв.м). Чаще всего в этих районах встречаются сделки и предложения по 2000–3000 рублей за 1 кв.м.

В таких районах, как Окружная, Шуист, Терновка, Барковка, Ахуны участки земли под строительство индивидуального жилого дома продаются от 500 до 3000 за 1 кв.м (50 000 – 300 000 руб. за 1 сотку). Предложение с минимальной стоимостью – земельный участок в районе Ахуны площадью 700 кв. м за 400 000 рублей (571 руб. за 1 кв. м) и предложение с максимальной стоимостью – земельный участок в районе Терновки по ул. Ростовская, площадью 1250 кв.м за 3 350 000 рублей за участок (2680 рублей за 1 кв.м). В этих районах чаще всего встречаются предложения со стоимостью 1000–2000 рублей за 1 кв. м.

В некоторых районах города, а именно – Заря, Север, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи рыночная стоимость участков земли под застройку индивидуальными жилыми домами изменяется от 350 до 1500 руб. за 1 кв. м (35 000 – 150 000 руб. за 1 сотку). Предложение с минимальной стоимостью – в районе Кривозерье по ул. Нижняя, земельный участок площадью 1000 кв.м (380 рублей за 1 кв.м). Предложение с максимальной стоимостью – земельный участок в районе Кривозерье по ул. 40 лет Октября, площадью 600 кв. м (1417 рублей за 1 кв.м), чаще всего встречаются предложения по 500–800 руб. за 1 кв.м.

Помимо этого, в центре города и на первых линиях центральных городских улиц на продажу предлагаются участки земли с правом фактического использования – под этим подразумевается возможность размещения индивидуального жилого дома, но с разрешением на перевод данных земельных участков для размещения на них коммерческих объектов: офисных и торговых зданий. Данные земельные участки расположены на первой линии центральных улиц города, таких как ул. Володарского, ул. Пушкина, ул. Суворова, и на других главных городских улицах. Средняя стоимость, по которой продаются данные участки земли, колеблется от 5 000 до 12 000 рублей за 1 кв.м. Стоимость квадратного метра земельного участка в центральной части города с наличием коммуникаций достигает 25 000 рублей. В настоящее время в продаже имеется земельный участок под индивидуальное жилищное строительство по ул. Суворова, площадь которого составляет 9 соток, с возможностью перевода в категорию коммерческих земель. Стоимость данного участка составляет 19 000 000 рублей, что составляет 21 111 рублей за 1 кв. м [http://bazarpnz.ru/ann/4543128/]. Стоимость процедуры перевода участка земли из одной категории в другую варьирует в ценовом диапазоне от 70 000 рублей до 300 000 рублей и зависит от ряда характеристик: начиная от площади земельного участка до разрешения размещения коммерческого здания в данном районе (по согласованию с генеральным планом города).

Размеры земельных участков под индивидуальное жилищное строительство варьируют от 6 до 15 соток [4]. Причем площадь земельных участков со старыми строениями составляет около 6 соток, а свободные земельные участки имеют большую площадь – около 15 соток. Чаще всего можно встретить предложение с площадью продаваемых земельных участков 10–15 соток. На данный момент в городе можно зарегистрировать на одно свидетельство не более 15 соток и не менее 7 соток земли [5]. Нормативно-правовыми документами, регламентирующими размер межуемых земельных участков СП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного строительства», утвержденных Госстроем России в 30.12.1999 г. и СП 42.13330.2011 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских населений».

Таблица 1. Стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Пензе (на 1 января 2013 г.)

Источник

12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Место
расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его
востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы
говорили в статье Место
решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим
12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.

1. Фасад помещения

Большинству сфер
бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса это
возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди
конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному
уровню жизни и потребления.

По этому критерию
преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и
входной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяет
более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный
дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли
и второго света.

Коме того,
лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет
к высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендую
рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой
отделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимости
от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду,
обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно
чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей
и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли
парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

4. Входные группы и их количество

Каждая ступенька
перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,
привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые
осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли,
важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных
групп населения.

Для определенных
сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное
условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью
подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа
позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы
рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода
должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное
целевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие
повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте
внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая
максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы по
демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования
с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные
издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –
150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто
не получится.

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы
воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей
входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это
значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать
его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое
помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от
общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система
вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые
предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим
характеристикам. На систему вентиляции,
обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка
коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

• Плавильную прямоугольную форму;
• Минимальное количество несущих колонн;
• Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих
  колонн;
• Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное
  пространство.

Оптимальные
площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

• 35-45 кв.м;
• 60-80 кв.м;
• 100-140 кв.м.,
  важно наличие запасного выхода;
• 180-220 кв.м.,
  важно наличие запасного выхода;
• 350-500 кв.м. важно
  наличие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисных
помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение
востребование и дороже.

Для торговых и
офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное
преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход в
коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то
реализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если над
помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды
медицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшее
расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все
ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для
усиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные
расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный
ремонт помещения.

Их величина
напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое внимание
уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес –
центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание
заметно выше чем у помещений формата street retail.

Также
проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и
капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровой
стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно.
Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно
посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости),
которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

• Ставка арендной
  платы и условия ее индексации;
• Условия по
  компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
  расходы;
• Возможность сдачи
  помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия
  проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
  ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по
  досрочному расторжению договора;
• Страхование
  ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
  ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени,
  компенсации;
• Авансовые и
  депозитные платежи;
• Гарантии и
  поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
  гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность
  сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и
  расторжение договора;
• Правила работы и
  режим;
• Условия
  размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного
  использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.

Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:

• Инвесторам, которые планируют покупку
  коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют
  приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
  области работы с коммерческой недвижимостью.

От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.

При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.

Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора
для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок
на полезные ресурсы.

Источник

<Письмо> Росреестра от 07.03.2013 N 14-исх/01975-ГЕ/13 <Об определении (подтверждении) местоположения объектов недвижимости>

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии во исполнение пункта 4 протокола оперативного совещания по вопросу определения (подтверждения) органом кадастрового учета нахождения объектов недвижимости на конкретных земельных участках (в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствует надлежащее описание их местоположения на земельном участке), в том числе объектов, регистрация прав на которые осуществляется в упрощенном порядке (включая объекты индивидуального жилищного строительства), сообщает.

В целях сопоставления местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства относительно местоположения земельного участка, на котором фактически расположено такое здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если такое здание, сооружение или объект незавершенного строительства и (или) земельный участок являются ранее учтенными объектами недвижимости и в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и (или) сведения о местоположении границ земельного участка, если в подтверждение этого факта в отношении объектов, указанных в статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), не представлены документы (заключение), определенные в абзацах третьем и четвертом пункта 2 названной статьи, рекомендуем руководствоваться следующим.

В силу части 10 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому подобного) данного объекта недвижимости в связи с выдачей указанного в части 9 статьи 45 Закона о кадастре кадастрового паспорта данного объекта недвижимости или государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации являются в том числе документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (пункт 3 статьи 25.3 Закона о регистрации).

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. При этом до 01.03.2015 кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (предусматривает возможность отражения сведений о кадастровом номере земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества). Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно (пункт 4 статьи 25.3 Закона о регистрации).

1. Органу кадастрового учета провести анализ сведений и документов государственного кадастра недвижимости об объектах капитального строительства в целях выявления в документах, относящихся к объекту капитального строительства, информации о земельном участке, на котором расположен данный объект. При наличии таких сведений в указанных документах, которые не были включены в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета вносит такие сведения в государственный кадастр недвижимости в порядке исправления технической ошибки (статья 28 Закона о кадастре).

2. В случае если сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, отсутствуют в документах, относящихся к объекту капитального строительства, орган кадастрового учета должен направить соответствующие запросы в соответствующие органы технической инвентаризации, органы государственной власти (органы местного самоуправления).

3. Учитывая положения пункта 3 статьи 25.3 Закона о регистрации и приказа Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», информация о земельном участке, на котором расположен объект недвижимого имущества, также может быть получена из документов, хранящихся в делах правоустанавливающих документов на соответствующий объект недвижимости.

В этой связи органу кадастрового учета при отсутствии в сведениях государственного кадастра недвижимости об объекте капитального строительства информации о земельном участке, на котором расположен данный объект, и в целях выявления такой информации необходимо направить запрос в электронной форме в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, для анализа имеющихся документов.

Органу, осуществляющему государственную регистрацию права, при поступлении запроса необходимо осуществить анализ документов, хранящихся в деле правоустанавливающих документов на соответствующий объект недвижимости, и в срок не более трех рабочих дней со дня поступления данного запроса направить соответствующую информацию в электронной форме в орган кадастрового учета.

4. Государственному регистратору при возникновении сомнения в том, что объект капитального строительства расположен на земельном участке, в отношении которого представлен правоустанавливающий документ или запись о праве на который содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, не совпадают сведения об адресах объектов недвижимости), необходимо в порядке внутриведомственного взаимодействия в течение установленного Законом о регистрации срока направить соответствующий запрос в электронной форме в орган кадастрового учета о наличии и возможности подтверждения сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства.

Орган кадастрового учета при поступлении соответствующего запроса в срок не более двух рабочих дней со дня поступления данного запроса должен проверить наличие таких сведений в документах, относящихся к объекту капитального строительства, а также в кадастровом деле земельного участка.

Если такие сведения имеются в указанных документах, но не были внесены в ЕГРОКС (с 01.01.2013 — в государственный кадастр недвижимости), орган кадастрового учета в срок не более трех рабочих дней должен внести такие сведения в государственный кадастр недвижимости в порядке исправления технической ошибки (статья 28 Закона о кадастре) и направить кадастровый паспорт объекта капитального строительства (в виде электронного документа) с уточненными сведениями в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. В случае отсутствия в документах, относящихся к объекту капитального строительства, сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен такой объект капитального строительства, и в кадастровом деле земельного участка сведений о расположении на земельном участке объекта капитального строительства и, соответственно, непоступлении из органа кадастрового учета информации, подтверждающей расположение объекта капитального строительства на соответствующем земельном участке, государственный регистратор должен предпринять иные необходимые меры для установления факта расположения объекта недвижимости на данном земельном участке, в том числе направить межведомственный запрос в соответствующий орган местного самоуправления (например, по уточнению причин несовпадения адресов объекта капитального строительства и земельного участка, подтверждению факта расположения соответствующего здания, строения, сооружения на соответствующем земельном участке).

Источник

Влияние местоположения на стоимость

Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости.

Характеристики местоположения: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости. Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная при­влекательность); удаленность от центра города; удаленность от центров локаль­ного влияния; удаленность от центров деловой активности; зона градострои­тельной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность ком­плексного использования. Последнее предполагает наличие возможности раз­нофункционального использования в соответствии с производственной необхо­димостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производ­ственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения воз­можности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рас­сматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).

Ближайшее окружение объекта: социально-общественная значимость рай­она, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окруже­нии объекта, общая производственная и социальная инфраструктура.

При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на сле­дующие особенности окружения:

— репутация и статус соседей;

— состояние и репутация ближайших объектов; влияние окружающих объек­тов на привлекательность и престижность места;

— характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.

— благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);

— доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материа­лов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.

— доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.

Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказывае­мого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные зда­ния. К отрицательным — наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых поме­щений или монопольных объектов.

Транспортная инфраструктура. Крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей глав­ной специфической особенности — неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказы­вают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным маги­стралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегаю­щих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средства­ми.

На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенно­сти:

— близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

— характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

— наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;

— удаленность от ближайших станций метрополитена;

— время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);

— интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

— видимость с улицы;

— отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

— близость мест парковки и др.

Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодо­рогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промыш­ленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.

Инженерная инфраструктура.обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теп­лоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, по­жарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высо­коскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет воз­можности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъяв­ляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К при­меру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в прин­ципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта не­движимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебой­ность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монопо­лизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и вели­чину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммуналь­ных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации не­движимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимо­сти. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным пре­имуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением явля­ется малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных тепло­пунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охра­ны и соблюдение норм безопасности на объекте.

Инженерно-геологические условия: Факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунто­вых вод и т. д. [1]

Источник