Анализ местоположения объекта оценки
находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.
Рис.1
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети
водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.
Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как
расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой
активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится
станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,
троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки
находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.
1.4 Описание объекта.
Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .
Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное
кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО
«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».
Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все
помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям
рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено в таблице 1.2
Целевое назначение земельного участка
Рельеф земельного участка
Кадастровый номер земельного участка
Юридические права на земельный участок
Государственный акт на земельный участок
№ 2801 от30.09.2001 г.
окончание таблицы 1.2
Номер оценочной зоны основного здания
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл.
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны
Функциональная зона для объектов оценки
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города
Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.
Источник
Анализ местоположения объекта оценки пример
Определение стоимости объектов недвижимости является одним из наиболее актуальных направлений экономического анализа. При проведении оценки недвижимости необходимо учесть факторы, влияющие на итоговое значение стоимости, которые подразделяются на несколько категорий:
1. Местоположение. При рассмотрении данного фактора необходимо оценить расположение объекта недвижимости относительно делового центра, мест приложения труда, жилых территорий, автодорог, железных дорог, зеленых массивов, коммунальных учреждений и т.д. Также оценивается наличие и состояние коммуникаций, объектов социально-культурного назначения; уточняется расположение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
2. Физические характеристики. Учитывают такие параметры, как площади и объемы, размеры, форму, строительные материалы, год постройки или год проведения реконструкции, количество этажей, качество строительства и эксплуатации, наличие коммуникаций, функциональная пригодность.
3. Архитектурно-строительные характеристики включают в себя: стилистические, планировочные, конструктивные решения, объемно-планировочные показатели и др.
4. Финансово-эксплуатационные характеристики отражают: эксплуатационные расходы, стоимость строительства, генерируемые объектом недвижимости доходы [1].
Одним из основополагающих факторов, оказывающих значительное влияние на стоимость объекта недвижимости, является местоположение объекта как в структуре города, так и в более крупных масштабах (область, страна, и т.д.).
Для того чтобы определить влияние фактора местоположения на величину стоимости, необходимо исключить воздействие других факторов. Наиболее эффективно это можно сделать, если в качестве объекта исследования взять земельный участок, при этом происходит исключение влияния факторов стоимости строительных материалов, износа (в стоимости земельных участков под застройку износ не учитывается), качества строительства, конструктивных особенностей.
Основной материал исследования
В зависимости от целевого назначения все земельные участки города Пензы можно разделить на две категории: земли под индивидуальную жилую застройку и коммерческие земли. В то же время земельные участки коммерческого назначения включают в себя три составляющих: земли под многоэтажное, промышленное и торгово-офисное строительство [6].
Для того чтобы учесть значение фактора местоположения в стоимости объекта, необходима сегментация земельных участков в структуре города. Она производится, исходя из показателя транспортной доступности. Мерой такого ранжирования выступает время, необходимое на перемещение от объекта недвижимости до границ центра с учетом транспортной системы города. Исходя из этого, вся городская территория делится на зоны с временным интервалом 10 минут. По мере увеличения времени транспортировки от объекта недвижимости к центру, стоимость такого объекта будет снижаться.
Земли под индивидуальную жилую застройку
Наибольшую долю на рынке земельных участков г. Пензы по сравнению с другими категориями земель занимают земли под индивидуальную жилую застройку [2]. Цены на них уже сформировались и поддаются статистической обработке.
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в городе Пензе можно сегментировать по местоположению на несколько географических зон (в зависимости от стоимости 1 кв.м.):
1) Центр, приближенные районы к центральной части города (о. Пески, Райки, Южная Поляна), престижные районы г. Пензы (Автодром, Бугровка, Сосновка, район Детской железной дороги, Междуречье);
2) Крупные спальные районы г. Пензы (Окружная, Шуист, Терновка, Барковка, Ахуны, ГПЗ-24, Веселовка);
3) Прочие районы (КПД, Север, с/х «Заря», Тепличный, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи).
В центральной части города (о. Пески, Райки, Южная Поляна) и в престижных районах города, таких как Арбеково, Бугровка, Автодром, Детская железная дорога, Сосновка, Междуречье, стоимость земельных участков может колебаться от 1000 до 7500 рублей за 1 кв. м (100 000 – 750 000 руб. за 1 сотку) [3]. Предложение с минимальной стоимостью –участок земли по ул. Сиреневая в районе Автодрома, площадью 900 кв.м за 950 000 рублей (1056 рублей за 1 кв.м). Предложение с максимальной стоимостью – участок земли в районе Центра по ул. Маршала Крылова, площадью 1500 кв.м, стоимостью 11 000 000 рублей (7 333 рублей за 1 кв.м). Чаще всего в этих районах встречаются сделки и предложения по 2000–3000 рублей за 1 кв.м.
В таких районах, как Окружная, Шуист, Терновка, Барковка, Ахуны участки земли под строительство индивидуального жилого дома продаются от 500 до 3000 за 1 кв.м (50 000 – 300 000 руб. за 1 сотку). Предложение с минимальной стоимостью – земельный участок в районе Ахуны площадью 700 кв. м за 400 000 рублей (571 руб. за 1 кв. м) и предложение с максимальной стоимостью – земельный участок в районе Терновки по ул. Ростовская, площадью 1250 кв.м за 3 350 000 рублей за участок (2680 рублей за 1 кв.м). В этих районах чаще всего встречаются предложения со стоимостью 1000–2000 рублей за 1 кв. м.
В некоторых районах города, а именно – Заря, Север, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи рыночная стоимость участков земли под застройку индивидуальными жилыми домами изменяется от 350 до 1500 руб. за 1 кв. м (35 000 – 150 000 руб. за 1 сотку). Предложение с минимальной стоимостью – в районе Кривозерье по ул. Нижняя, земельный участок площадью 1000 кв.м (380 рублей за 1 кв.м). Предложение с максимальной стоимостью – земельный участок в районе Кривозерье по ул. 40 лет Октября, площадью 600 кв. м (1417 рублей за 1 кв.м), чаще всего встречаются предложения по 500–800 руб. за 1 кв.м.
Помимо этого, в центре города и на первых линиях центральных городских улиц на продажу предлагаются участки земли с правом фактического использования – под этим подразумевается возможность размещения индивидуального жилого дома, но с разрешением на перевод данных земельных участков для размещения на них коммерческих объектов: офисных и торговых зданий. Данные земельные участки расположены на первой линии центральных улиц города, таких как ул. Володарского, ул. Пушкина, ул. Суворова, и на других главных городских улицах. Средняя стоимость, по которой продаются данные участки земли, колеблется от 5 000 до 12 000 рублей за 1 кв.м. Стоимость квадратного метра земельного участка в центральной части города с наличием коммуникаций достигает 25 000 рублей. В настоящее время в продаже имеется земельный участок под индивидуальное жилищное строительство по ул. Суворова, площадь которого составляет 9 соток, с возможностью перевода в категорию коммерческих земель. Стоимость данного участка составляет 19 000 000 рублей, что составляет 21 111 рублей за 1 кв. м [http://bazarpnz.ru/ann/4543128/]. Стоимость процедуры перевода участка земли из одной категории в другую варьирует в ценовом диапазоне от 70 000 рублей до 300 000 рублей и зависит от ряда характеристик: начиная от площади земельного участка до разрешения размещения коммерческого здания в данном районе (по согласованию с генеральным планом города).
Размеры земельных участков под индивидуальное жилищное строительство варьируют от 6 до 15 соток [4]. Причем площадь земельных участков со старыми строениями составляет около 6 соток, а свободные земельные участки имеют большую площадь – около 15 соток. Чаще всего можно встретить предложение с площадью продаваемых земельных участков 10–15 соток. На данный момент в городе можно зарегистрировать на одно свидетельство не более 15 соток и не менее 7 соток земли [5]. Нормативно-правовыми документами, регламентирующими размер межуемых земельных участков СП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного строительства», утвержденных Госстроем России в 30.12.1999 г. и СП 42.13330.2011 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских населений».
Таблица 1. Стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Пензе (на 1 января 2013 г.)
Источник
Анализ местоположения объекта оценки
Территория местоположения и окружения Объекта исследования – одна из хорошо сохранившихся исторических частей города; относится к ядру городского центра, входит в состав объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга.
Местоположение Объекта исследования характеризуется относительно хорошей транспортной доступностью наземным транспортом. Улицы, непосредственно формирующие данный район, не очень загружены транзитным транспортом по сравнению с другими улицами центральной части города.
Несмотря на общий градоэкологический вывод относительно данной территории как о неблагоприятном районе, местоположение Объекта исследования относится все-таки к наиболее чистой его части (для центральной части такого крупного города как Санкт-Петербург). Район местоположения Объекта исследования характеризуется противоречивым уровнем комфортности (качества) существующего жилищного фонда. Он весьма высокий в новом / реконструированном фонде и, напротив, довольно низкий – в домах без реконструкции. Здесь одна из самых высоких в городе концентраций коммунальных квартир, что в значительной мере определяет и низкий уровень благоустройства дворов, и неудовлетворительное состояние фасадов зданий.
В связи с отсутствием свободных «пятен» здесь весьма не активно ведется новое строительство жилья повышенной комфортности, спрос на которое в этой части города стабильно высок; реконструкция старого фонда сдерживается проблемой расселения коммунальных квартир.
Перспективы развития и повышения градостроительной ценности территории местоположения Объекта связаны с комплексным развитием территорий и отдельных объектов, используемых в настоящее время не лучшим образом с точки зрения их уникального местоположения в центре такого мегаполиса как Санкт-Петербург.
С учетом сказанного данная территория – самая интересная и перспективная в городе для развития культурно-просветительских функций. Одновременно она весьма привлекательна для развития качественной жилой, а из коммерческих функций – торговой, офисной и гостиничной функций.
Техническая характеристика объекта
Документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки: технический паспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризации недвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на 10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).
Нежилое административно-производственное двухэтажное помещение.
Площадь – 2987 м 2
Объём помещения равен 29 272 м 3
Год ввода – 1983 г.
Таблица 1.1 – Техническая характеристика объекта
| Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов | Износ по сроку службы | Обнаруженные повреждения |
| Фундамент | Сборные ж/бетонный | 20,8 | Трещины, выбоины |
| Каркас и перекрытия | Железобетон | 20,8 | Трещины |
| Стены и перегородки | Кирпичные | 20,8 | Частично разрушены, трещины |
| Кровля | Двускатная металлическая | 10 | Сколы |
| Полы | ковровое, плитка, бетон | 6,67 | Частично истёрты |
| Проемы дверные | ПВХ, деревянные | 6,67 | Частично разрушены |
| Проемы оконные | ПВХ, Двойные деревянные | 6,67 | Трещины |
| Отделочные работы | Гипсокартон, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок | 33,33 | Царапины, сколы |
| Внутренние сантех. и электротех. устройства | Горячее водоснабж. – металлические трубы, электроосвещение – срытая проводка, канализация – чугунные трубы, вентиляция – приточно-вытяжная. | 6,67 | Частичные повреждения |
| Прочее | Бетонные крыльца | 6,67 | Небольшие трещины |
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
4.1 Определение восстановительной стоимости строительства
Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.
Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.
УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:
— накладные расходы и плановые накопления;
— затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
— прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.
Для II климатического района, в котором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:
ВС = УС(69) х V х И(84) х И(09) х Кпп, где
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м 3 в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);
V – строительный объем здания, м 3 (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;
И(09) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к = 46,7;
Районный коэффициент = 1,01
Кпп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.
Объём помещения равен 29 272 м 3
ВС = 26,9*29 272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3
Восстановительная стоимость с учетом НДС = 62 466 245,3
Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».
Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.
Вывод: восстановительная стоимость нежилого административно-производственного комплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.
Источник
Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей залога
Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:
для объекта офисной недвижимости — расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;
1 для объекта торговой недвижимости — расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;
2 для объекта складской недвижимости — транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).
При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,
В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).
В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:
доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);
сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).
Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.
Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.
Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.
Другие статьи по экономической теории
Экономическое понятие собственности
В paзвитии челoвечеcкoй цивилизaции, экoнoмичеcкиx cиcтем, cтaнoвлении и paзвитии тoвapнoгo пpoизвoдcтвa pешaющую poль игpaет coбcтвеннocть. Для пеpеxoдa к pынoчнoй экoнoмике неoбxoд .
Оценка недвижимости для целей залога
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимос .
Экономико-статистический анализ рынка печатных СМИ Великого Новгорода
Выбранная мною тема «Экономико-статистический анализ рынка печатных СМИ Великого Новгорода» весьма актуальна в наши дни. Миллионы газетных полос ежедневно попадают в руки читателей. Вол .
Источник
Анализ местоположения объекта оценки
Общая характеристика здания и описание квартиры (Объекта оценки) осуществляется на основе:
— справки Бюро технической инвентаризации (БТИ) о состоянии здания/помещения;
— выписки из технического паспорта на здание/строение с поэтажными планами и экспликацией;
— технического освидетельствования Объекта оценки (внешнего осмотра здания и прилегающей территории, конструктивных элементов здания, внутренних инженерных конструкций и систем, осмотра непосредственно Объекта оценки и оценки их текущего состояния);
— данных средств массовой информации и иные данные.
По данным таблицы 3 дается краткая характеристика здания, где расположен Объект оценки.
Объект оценки находится семнадцати этажном панельном доме типовой застройки 2000 – х годов.
Описание ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Описание Объекта оценки осуществляется по результатам его технического освидетельствования и анализа материалов и документов Заказчика (собственника) Объекта оценки приведено в таблице 4.
Таблица 4 — Информация о квартире
| Показатели | Описание или характеристика показателя |
| Наличие правоустанавливающих документов | Правоустанавливающие документы имеются в наличии, полное право собственности . |
| Краткая история квартиры | Куплена в новом доме |
| Этаж расположения | |
| Площадь, м 2 (общая/жилая) | 59.3/38 |
| Кол-во комнат, их площадь, м 2 | 2; 16+22 |
| Площадь кухни, м 2 | 13,0 |
| Санузел (раздельный, совместный) | раздельный |
| Высота потолков, м | 2,6 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | |
| Оконные проёмы | Пластиковые, двойные, створные |
| Дверные проёмы | Металлическая и деревянная входные двери. |
| Лоджия (балкон) и остекление | Балкон остеклен |
| Телефон | Имеется |
| Кухонная плита (тип) | Имеется электрическая |
| Кондиционирование | Вытяжная вентиляция |
| Вид из окон | Двор и детская площадка,дорога |
| Наличие инженерной инфраструктуры и состояние оборудования: — электроснабжение — газоснабжение — холодное водоснабжение — горячее водоснабжение — канализация — слаботочное обеспечение — телевизионная антенна (кабельное телевидение) -телефон стационарный — Интернет | Электроснабжение, газоснабжение, холодное и горячее централизованное водоснабжение, канализация, телевизионная антенна, телефон стационарный , кабельный Интернет. |
| Дополнительные системы безопасности и охраны | Металлическая дверь на входе в квартиру, металлическая дверь и домофон с кодовым замком в подъезде |
| Состояние Объекта оценки (субъективная оценка) | Хорошее |
| Мнение оценщика о необходимости/отсутствия необходимости в ремонтных работах с обоснованием. | Объект оценки не требует ремонта |
| Видимые дефекты | Отсутствуют |
| Данные о перепланировке | Не производилась – стандартная типовая планировка |
| Затраты на эксплуатацию | 6235 р. в месяц |
| Степень ликвидности Объекта оценки | Средняя |
По данным Таблицы 4 дается краткое описание Объекта оценки.
Выводы (по отчёту): Объект оценки: 2-х комнатная квартира в семнадцати этажном панельном доме в спальном районе Бирюлево Восточное. Квартира находится в полном праве собственности. Объект удобно расположен к транспортым магистралям, ж/д станции, социальной инфраструктуре.
Источник