Анализ местоположения объекта недвижимости это

<Письмо> Росреестра от 07.03.2013 N 14-исх/01975-ГЕ/13 <Об определении (подтверждении) местоположения объектов недвижимости>

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии во исполнение пункта 4 протокола оперативного совещания по вопросу определения (подтверждения) органом кадастрового учета нахождения объектов недвижимости на конкретных земельных участках (в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствует надлежащее описание их местоположения на земельном участке), в том числе объектов, регистрация прав на которые осуществляется в упрощенном порядке (включая объекты индивидуального жилищного строительства), сообщает.

В целях сопоставления местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства относительно местоположения земельного участка, на котором фактически расположено такое здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если такое здание, сооружение или объект незавершенного строительства и (или) земельный участок являются ранее учтенными объектами недвижимости и в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и (или) сведения о местоположении границ земельного участка, если в подтверждение этого факта в отношении объектов, указанных в статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), не представлены документы (заключение), определенные в абзацах третьем и четвертом пункта 2 названной статьи, рекомендуем руководствоваться следующим.

В силу части 10 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому подобного) данного объекта недвижимости в связи с выдачей указанного в части 9 статьи 45 Закона о кадастре кадастрового паспорта данного объекта недвижимости или государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации являются в том числе документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (пункт 3 статьи 25.3 Закона о регистрации).

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. При этом до 01.03.2015 кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (предусматривает возможность отражения сведений о кадастровом номере земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества). Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно (пункт 4 статьи 25.3 Закона о регистрации).

1. Органу кадастрового учета провести анализ сведений и документов государственного кадастра недвижимости об объектах капитального строительства в целях выявления в документах, относящихся к объекту капитального строительства, информации о земельном участке, на котором расположен данный объект. При наличии таких сведений в указанных документах, которые не были включены в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета вносит такие сведения в государственный кадастр недвижимости в порядке исправления технической ошибки (статья 28 Закона о кадастре).

2. В случае если сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, отсутствуют в документах, относящихся к объекту капитального строительства, орган кадастрового учета должен направить соответствующие запросы в соответствующие органы технической инвентаризации, органы государственной власти (органы местного самоуправления).

3. Учитывая положения пункта 3 статьи 25.3 Закона о регистрации и приказа Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», информация о земельном участке, на котором расположен объект недвижимого имущества, также может быть получена из документов, хранящихся в делах правоустанавливающих документов на соответствующий объект недвижимости.

В этой связи органу кадастрового учета при отсутствии в сведениях государственного кадастра недвижимости об объекте капитального строительства информации о земельном участке, на котором расположен данный объект, и в целях выявления такой информации необходимо направить запрос в электронной форме в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, для анализа имеющихся документов.

Органу, осуществляющему государственную регистрацию права, при поступлении запроса необходимо осуществить анализ документов, хранящихся в деле правоустанавливающих документов на соответствующий объект недвижимости, и в срок не более трех рабочих дней со дня поступления данного запроса направить соответствующую информацию в электронной форме в орган кадастрового учета.

4. Государственному регистратору при возникновении сомнения в том, что объект капитального строительства расположен на земельном участке, в отношении которого представлен правоустанавливающий документ или запись о праве на который содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, не совпадают сведения об адресах объектов недвижимости), необходимо в порядке внутриведомственного взаимодействия в течение установленного Законом о регистрации срока направить соответствующий запрос в электронной форме в орган кадастрового учета о наличии и возможности подтверждения сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства.

Орган кадастрового учета при поступлении соответствующего запроса в срок не более двух рабочих дней со дня поступления данного запроса должен проверить наличие таких сведений в документах, относящихся к объекту капитального строительства, а также в кадастровом деле земельного участка.

Если такие сведения имеются в указанных документах, но не были внесены в ЕГРОКС (с 01.01.2013 — в государственный кадастр недвижимости), орган кадастрового учета в срок не более трех рабочих дней должен внести такие сведения в государственный кадастр недвижимости в порядке исправления технической ошибки (статья 28 Закона о кадастре) и направить кадастровый паспорт объекта капитального строительства (в виде электронного документа) с уточненными сведениями в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. В случае отсутствия в документах, относящихся к объекту капитального строительства, сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен такой объект капитального строительства, и в кадастровом деле земельного участка сведений о расположении на земельном участке объекта капитального строительства и, соответственно, непоступлении из органа кадастрового учета информации, подтверждающей расположение объекта капитального строительства на соответствующем земельном участке, государственный регистратор должен предпринять иные необходимые меры для установления факта расположения объекта недвижимости на данном земельном участке, в том числе направить межведомственный запрос в соответствующий орган местного самоуправления (например, по уточнению причин несовпадения адресов объекта капитального строительства и земельного участка, подтверждению факта расположения соответствующего здания, строения, сооружения на соответствующем земельном участке).

Источник



12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Место
расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его
востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы
говорили в статье Место
решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим
12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.

1. Фасад помещения

Большинству сфер
бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса это
возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди
конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному
уровню жизни и потребления.

По этому критерию
преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и
входной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяет
более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный
дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли
и второго света.

Коме того,
лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет
к высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендую
рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой
отделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимости
от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду,
обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно
чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей
и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли
парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

4. Входные группы и их количество

Каждая ступенька
перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,
привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые
осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли,
важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных
групп населения.

Для определенных
сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное
условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью
подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа
позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы
рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода
должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное
целевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие
повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте
внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая
максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы по
демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования
с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные
издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –
150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто
не получится.

Читайте также:  Анализ структуры запасов анализ оборачиваемости запасов

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы
воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей
входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это
значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать
его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое
помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от
общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система
вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые
предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим
характеристикам. На систему вентиляции,
обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка
коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

  • Плавильную прямоугольную форму;
  • Минимальное количество несущих колонн;
  • Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих
    колонн;
  • Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное
    пространство.

Оптимальные
площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

  • 35-45 кв.м;
  • 60-80 кв.м;
  • 100-140 кв.м.,
    важно наличие запасного выхода;
  • 180-220 кв.м.,
    важно наличие запасного выхода;
  • 350-500 кв.м. важно
    наличие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисных
помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение
востребование и дороже.

Для торговых и
офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное
преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход в
коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то
реализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если над
помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды
медицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшее
расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все
ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для
усиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные
расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный
ремонт помещения.

Их величина
напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое внимание
уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес –
центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание
заметно выше чем у помещений формата street retail.

Также
проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и
капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровой
стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно.
Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно
посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости),
которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

  • Ставка арендной
    платы и условия ее индексации;
  • Условия по
    компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
    расходы;
  • Возможность сдачи
    помещения или его части в субаренду;
  • Порядок и условия
    проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
    ответственности между собственником и арендатором;
  • Условия по
    досрочному расторжению договора;
  • Страхование
    ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
    ответственности, страхование работников на период СМР;
  • Штрафы, пени,
    компенсации;
  • Авансовые и
    депозитные платежи;
  • Гарантии и
    поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
    гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
  • Ответственность
    сторон и условия освобождения от нее;
  • Продление и
    расторжение договора;
  • Правила работы и
    режим;
  • Условия
    размещения вывесок и наружной рекламы;
  • Виды разрешенного
    использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.

Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупку
    коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируют
    приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
    области работы с коммерческой недвижимостью.

От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.

При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.

Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора
для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок
на полезные ресурсы.

Источник

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.

Методы оценки: как могут считать стоимость

Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:

🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.

🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.

🔺 Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Доходный метод

Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Затратный метод

Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.

Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.

При применении затратного метода эксперт действует так:

Читайте также:  Какова чувствительность лазерного микроспектрального анализа

🔸 Оценивает рыночную стоимость земельного участка.

🔸 Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.

🔸 Оценивает выявленные виды износа.

🔸 Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.

Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.

Что влияет на стоимость недвижимости

Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену — себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство — оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.

Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство:

💎 ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку;

💎 сезонность — некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона;

💎 местоположение — жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой;

💎 инфраструктура района или населенного пункта — жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;

💎 степень износа — чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше;

💎 материал стен — от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока — последние пропускают больше холода;

💎 экологическая обстановка — недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий;

💎 наличие балкона — он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости;

💎 характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;

💎 многие другие параметры.

Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе — отчете об оценке.

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.

Этап 1. Постановка задания на оценку

Заданием на оценку включает следующие параметры:

🔍 вид стоимости, которую нужно определить;

🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;

🔍 дату проведения оценки.

На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.

Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

🖋 поэтажный план, технических план;

🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;

🖋 технический паспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2. Подписание договора

После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3. Сбор информации

Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

Этап 4. Расчет стоимости

На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5. Учет условий

Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.

Этап 6. Формирование отчета

На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:

▪ основные факты и выводы;

▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;

▪ сведения о заказчике и оценщике;

▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;

▪ стандарты оценочной деятельности;

▪ описание объекта оценки со ссылками на документы, которые устанавливают его количественные и качественные характеристики;

▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;

▪ описание процесса оценки;

▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.

Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.

Для чего нужна оценка квартиры или другой недвижимости

🔔 При судебных спорах. Например, если покупатель доказывает, что его намеренно ввели в заблуждение и продали недвижимость по гораздо большей стоимости, чем она стоит на самом деле. Или когда рассматривают дело о наследстве, где наследник должен компенсировать наследникам, не вступившим в права наследования, их долю.

🔔 Для оформления ипотеки. Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку — для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная. Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам.

🔔 При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов.

🔔 При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу — чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект. Покупателю — чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.

🔔 Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.

🔔 Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости. Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная.

Также оценку недвижимости могут использовать в других сделках с недвижимостью — например, при оформлении договора дарения, завещания.

Как посчитать стоимость жилья самому

Чтобы использовать сложные методы оценки стоимости, нужно иметь определенные знания и опыт. Лучше найти цену сравнительным методом — просто посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, и найти средний показатель.

Например, вы хотите узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м². Для этого вам нужно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты. Так как у вас нет доступа к ЕГРН, в котором хранятся сведения о проведенных сделках, нужно изучить имеющиеся предложения на рынке. Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы облегчить себе работу, ищите аналогичные объекты в вашем районе.

Найдите 5–6 квартир, которые максимально похожи на вашу по следующими характеристикам:

🔹 расположению, инфраструктуре района;

🔹 типу, конструкции дома;

🔹 состоянию — под капитальный, косметический ремонт, со свежей отделкой;

🔹 этажу, наличию балконов, лоджий;

Выберите аналоги и скорректируйте цену каждого на 3–5% — возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире. Чтобы рассчитать рыночную стоимость, определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры.

Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на число объектов — так вы найдете среднерыночную цену. Например, в нашем случае она составит 3 160 000 ₽.

Если выставите жилье на продажу по среднерыночной стоимости и не получите никаких откликов, попробуйте немного уменьшить цену — возможно, она высока.

Провести оценку недвижимости можно самостоятельно, но результаты могут быть далеки от реальности, и ваше мнение не примет банк или государственный орган. Оценка недвижимости специалистом нужна для многих типов сделок, для оформления ипотеки, кредита с залогом. Она стоит денег, но отличается более высокой точностью.

Источник

Влияние местоположения на стоимость

Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости.

Характеристики местоположения: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости. Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная при­влекательность); удаленность от центра города; удаленность от центров локаль­ного влияния; удаленность от центров деловой активности; зона градострои­тельной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность ком­плексного использования. Последнее предполагает наличие возможности раз­нофункционального использования в соответствии с производственной необхо­димостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производ­ственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения воз­можности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рас­сматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).

Читайте также:  Анализ крови пса здорового человека

Ближайшее окружение объекта: социально-общественная значимость рай­она, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окруже­нии объекта, общая производственная и социальная инфраструктура.

При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на сле­дующие особенности окружения:

— репутация и статус соседей;

— состояние и репутация ближайших объектов; влияние окружающих объек­тов на привлекательность и престижность места;

— характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.

— благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);

— доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материа­лов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.

— доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.

Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказывае­мого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные зда­ния. К отрицательным — наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых поме­щений или монопольных объектов.

Транспортная инфраструктура. Крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей глав­ной специфической особенности — неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказы­вают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным маги­стралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегаю­щих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средства­ми.

На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенно­сти:

— близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

— характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

— наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;

— удаленность от ближайших станций метрополитена;

— время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);

— интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

— видимость с улицы;

— отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

— близость мест парковки и др.

Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодо­рогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промыш­ленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.

Инженерная инфраструктура.обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теп­лоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, по­жарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высо­коскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет воз­можности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъяв­ляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К при­меру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в прин­ципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта не­движимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебой­ность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монопо­лизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и вели­чину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммуналь­ных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации не­движимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимо­сти. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным пре­имуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением явля­ется малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных тепло­пунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охра­ны и соблюдение норм безопасности на объекте.

Инженерно-геологические условия: Факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунто­вых вод и т. д. [1]

Источник

Координаты здания, как понять, уточнены ли они?

Определяют положение объекта строительства на участке земли координаты, которые представляют систему характерных точек. Нормирует такую деятельность статья 14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015. Этот документ является основополагающим с точки зрения выполнения процедуры, обеспечивающей кадастровый учет и регистрацию объекта недвижимости путем составления технического плана.

Для уточнения координат здания, сооружения, проводятся кадастровые работы по определению их характерных точек контура. Под ними понимаются места, где изменяется направления прямых линий. Для объекта недвижимости – это любые изменения в контуре здания (выпуклости, углы, вогнутости).

Получение данных о координатах

Определение положения объекта по координатам имеет ряд особенностей:

  • проводятся кадастровые работы на земельном участке и на самом объекте;
  • выполняются действия только высококвалифицированными экспертами – кадастровыми инженерами, обеспеченными квалификационным аттестатом;
  • определяются координаты сооружения, здания, объекта с использованием инженером способов, которые предусмотрены действующими нормативными документами, в которых регламентируется и точность выполнения работ по установлению координат;
  • перенесение полученных данных в камеральные условия, их дальнейшая обработка и включение в технический план конкретного здания, объекта недвижимости.

Технический план является основой для проведения процедуры постановки объекта на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Информация заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому точность проведенных измерений, обмеров имеет решающее значение и поэтому кадастровый инженер должен в определенные моменты проверять, уточнять соответствие координат действительному положению. Нормативная точность и применяемые методы регламентированы Приказом Минэкономразвития РФ №90 от 01.03.2016.

Методы, использующиеся для установления координат с определенной нормативами точностью:

  • геодезический;
  • спутниковых и измерений и аэрофотосъемки;
  • фотограмметрический;
  • картометрический;
  • аналитический.

Какой именно метод оптимально подходит для конкретного строения определяет кадастровый инженер.

Когда уточняются координаты объекта недвижимости

Границы здания подлежат уточнению в том случае, когда ему присвоен кадастровый номер и имеется подтверждение права собственности, но отсутствует в ЕГРН информация о границах и координатах угловых точек поворота, либо их точность определения не соответствует приказу Минэкономразвития №90 от 01.03.2016. Кроме того, кадастровый инженер проводит действия по уточнению координат в случаи обнаружения реестровой ошибки в сведениях, представленных в ЕГРН. Причиной ошибок может быть использование масштаба недостаточной точности. Например, вместо положенных по нормативным документам погрешности в 0,1 метров, некоторые масштабы (1:2000) дают точность в пределах 2-4 метра. Кроме того, может не учитываться некоторые детали, как то подземные части, неконструктивные элементы. Для уточнения информации необходимо воспользоваться двумя официальными источниками:

  • выпиской из ЕГРН;
  • кадастровым планом территории.

До 2017 года на объект выдавался кадастровый паспорт по запросу заинтересованного лица или правообладателя, а после января 2017 выдается только выписка из ЕГРН. Выписка содержит сведения:

  • полную информацию о площади, кадастровом номере, технических характеристиках;
  • данные о правообладателе и обременениях.

Но более информативным документом является кадастровый план территории (КПТ), где содержатся сведения о координатах объекта и о том, когда проводилась последняя проверка их достоверности. Кадастровый план территории может быть как в бумажном виде, так и в электронном формате.

Рис. 1. Уточнение координат по КПТ

Если возникли сомнения в точности координат и их соответствия истинным значениям кадастровый инженер проводит геодезическую съемку с определением фактических координат объекта. Затем он составляет технический план с корректными координатными данными и на основании технического плана вносятся изменения в ЕГРН.

Зачем уточнять координаты здания?

Нередки случаи, когда фактические координаты здания расходятся с его положением согласно сведениям ЕГРН. Это может являться серьезным нарушением, которое воспрепятствует проведению ряда действий с недвижимостью, в том числе и юридических процедур.

Причины, по которым необходимо уточнение координат объекта недвижимости

Кадастровый инженер осуществляет действия по уточнению координат, когда планируются мероприятия:

  • осуществление сделки купли-продажи, чтобы подтвердить ее законность, поскольку в противном случае она будет недействительной и обе стороны могут понести убытки;
  • заключение и продление договора аренды объекта недвижимости, потому что орган местной исполнительной власти может не продлить или заключить договор;
  • заказчику требуется точность определения координат здания выше той, которая указана в выписке из ЕГРН.

Кроме того, уточняются координаты в ряде случаев:

  • отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек, хотя все характеристики и параметры внесены на основании предоставленного технического плана;
  • при внесении координат точек, которые определены с точностью меньше нормативных требований и по ним нет возможности установить реальное положение объекта на участке;
  • при необходимости исправления реестровой ошибки в части указания координат поворотных точек в ЕГРН.

Рис. 2. Расхождение между контурными линиями, полученными в ходе геодезической съемки (четные линии) с данными из ЕГРН (красные линии)

Действия кадастрового инженера по уточнению координат строения

Используя оптимальные для конкретного здания геодезические или иные методы (спутниковая съемка, фотограмметрический, картометрический, аналитический метод) инженер определяет действительные значения координат исследуемого объекта в характерных точках и сверяет данные с информацией по выписке из ЕГРН. При установлении прямоугольных координат на плоскости используются информация с пунктов государственной геодезической сети и опорных межевых сетей и базовых станций. Для проверки истинности данных от геодезических служб, используется информация от спутников и данные аэросъемок. Они более полно отражают точность, поскольку обработка данных осуществляется с использованием специального программного обеспечения.

При расхождении, он составляет новый технический план с указанием измеренных координат с точностью, регламентированной нормативными документами (218-ФЗ). Для здания величина погрешности составляет 10 сантиметров. Только такая точность позволяет определить истинное местоположение задания на территории земельного участка. Чтобы точность соответствовала нормативным требованиям, кадастровый инженер вычисляет среднеквадратическую погрешность.

Уточнение координат здания – это ответственная работа, которая требует от кадастрового инженера высокого профессионализма, современных знаний, опыта и практических навыков. Немаловажным фактором является обеспеченность инженера профессиональным оборудованием, новейшими приборами, которые позволяет выдержать требуемую точность проведенных измерений.

Источник

On: